Overrasket over lav avkastning

Over­ras­ket over lav av­kast­ning

Overrasket over lav avkastning

Ekspertene forstår ikke hvorfor den norske eiendomsavkastningen i 2011 ikke ble høyere.

Jan Revfem

Torsdag ble de norske IPD-tallene for 2011 offentliggjort, som viste en totalavkastning på 7,4 prosent, fordelt på en direkteavkastning på 5,8 prosent og en verdiøkning på 1,5 prosent.

Avkastningen er ned nesten 1 prosentpoeng sammenliknet med tallene for 2010 og også klart lavere enn avkastningen i det svenske eiendomsmarkedet for 2011. Den lave norske avkastningen forbauser norske eiendomseksperter, blant annet i lys av et fall i avkastningskravet (yielden).

Klar yieldnedgang
Det generelle avkastningskravet i markedet i fjor falt med 0,30 prosentenheter, som isolert sett tilsier en verdiøkning på 5 prosent. Netto avkastningskrav for kontoreiendommer vurderes til 6,2 prosent, en yieldnedgang på 37 basispunkter fra 2010.

- Avkastningen var litt svakere enn det vi ventet, ettersom det var en betydelig nedgang i avkastningskravet. Da skulle vi ha hatt en større verdivekst. Vi hadde tippet en avkastning i området 8,5-9 prosent, sa blant annet analysesjef Lars Flåøyen i Aberdeen Asset Management i en paneldebatt i forbindelse med fremleggelsen av tallene torsdag.

- Vi hadde forventet høyere avkastning, gitt leieprisveksten, selv om andre halvår i fjor var svakere enn første halvår. Men det var en nedgang i yielden, supplerte Lars Even Moe i Union Eiendomskapital.

- Bedre hos oss
- Våre kjøpesentre har hatt en betydelig bedre utvikling enn det vi ser her. Det skyldes gode kjøpesentre og god ledelse. Men denne statistikken her er som en lyktestolpe, den er noe å lene seg til. Jeg forventet ingenting, det mine egne eiendommer jeg kan noe opp, sa Kjell Sagstad i oppkjøpsfondet Niam.

For to år siden var også ekspertene overrasket, men da over at verdifallet ikke var større.  Avkastningen var forbausende god i et år som var preget av finanskrise og verdifall.

Håvard Bjorå, ansvarlig, for IPDs aktiviteter i Norge, synes ikke fjorårsavkastningen er spesielt imponerende i et tolvårsperspektiv. IPDs målinger i Norge startet i 1999.

- 2011 ga den niende høyeste avkastningen i indeksens historie, den åttende høyeste verdiveksten og den ellevte høyeste direkteavkastningen, men økonomien er usikker, sa han under torsdagens presentasjon.

Svakt for industri
Yielden for handelseiendommer er forøvrig av IPD anslått til 6,1 prosent, en nedgang på 21 basispunkter, mens netto avkastningskrav for industrieiendommer er vurdert til 7,2 prosent, en nedgang på 22 punkter. Tradisjonelt ligger avkastningskravet rundt 0,30 prosentpoeng høyere enn den løpende direkteavkastningen.

I industrisegmentet var altså verdiveksten negativ med 1,1 prosent, som ifølge Bjorå kan skyldes usikkerhet om exit-verdiene for disse eiendommene, som påvirker verdifastsettelsen negativt.
Den norske IPD-indeksen for 2011 utgjøres av 14 porteføljer i Norge med 589 underliggende eiendommer til en verdi av 125 milliarder kroner. Kontorsegmentet er klart størst og vekter 56 prosent, mens handelssegmentet vekter 26 prosent.

Kjøpesentre står for 22 prosent av indeksen, kontoreiendommer i prestisjeområdet CBD 11 prosent, mens logistikkeiendommer representerer 9 prosent av statistikkmaterialet. Halvparten av de 20 største eiendomsbesitterne i Norge er med i den norske IPD-indeksen.