180 kroner per m2

180 kro­ner per m2

180 kroner per m2

Den typiske kontoreiendommen koster eierne 180 kroner per kvadratmeter å drifte.

Jan Revfem

Det fremkommer av en stor undersøkelse utført av forvaltningsselskapet Basale, og som er gjengitt i den seneste utgaven av Basalerapporten. Statistikkgrunnlaget består av 50 kontoreiendommer med et totalt areal i overkant av 420 000 kvadratmeter.

Gjennomsnittlig bygningsstørrelse i utvalget er 8426 kvadratmeter. 45 prosent av de undersøkte eiendommene ligger i Oslo, resten er spredt rundt omkring i Norge. Gjennomsnittlig kvadratmeterleie for eiendommene i undersøkelsen er 1544 kroner.

Skyhøyt?
Eierkostnadene for næringseiendom var i fokus tidligere i år. Investment Property Databank (IPD) hevdet at 16-17 prosent i eierkostnader av brutto kontorleie gir et dekkende bilde. Hva som inngår i eierkostnader, er imidlertid ikke entydig definert.

Basale definerer eierkostnader som de driftskostnadene gårdeier ikke får viderefakturert leietaker i form av felleskostnader. Det vil imidlertid være forskjeller for hvordan utleier og leietakers vedlikeholdsplikt reguleres i leiekontraktene. Eiers andel av felleskostnader og eventuell eiendomsskatt og festeavgift er holdt utenfor.

Basale skriver i rapporten at de i kalkyler og verdivurderinger ofte ser estimater på eierkostnader som er basert på "en ideell verden". Nesten alle driftskostnader fordeles over felleskostnadene.
Eierkostnadene begrenser seg da ofte til utleiers vedlikeholdsplikt, forsikring, revisjon, administrasjon/forvaltning og andre driftskostnader

Drøyt 8 prosent
Med bakgrunn i Basales utvalg på 50 kontoreiendommer, tilsvarer de ovennevnte kostnadselementene en samlet eierkostnad på 127 kroner per kvadratmeter. Med en gjennomsnittlig kvadratmeterleie i utvalget på kr 1544 kroner, tilsvarer det en eierkostnad på ca. 8,2 prosent av brutto leie. Det er et typisk nivå som oppgis ved salg av eiendommer.

Undersøkelsen indikerer imidlertid at disse 127 kronene er å betraktes som et minimumsnivå, ettersom faktisk eierkostnad for utvalget inkluderer flere kostnadselementer. Basale har derfor inndelt eierkostnadene i tre kategorier:

• 127 kroner per m2 («prime» eierkostnad)
• 156 kroner per m2 (totale eierkostnader ekskl. "asset management")
• 181 kroner per m2 (totale eierkostnader inkl. "asset management")

Nesten 12 prosent
Med en gjennomsnittsleie på 1544 kroner per kvadratmeter, stiger derfor de totale eierkostnadene til 11,7 prosent. Fortsatt er vi et godt stykke under IPDs anslag. Gitt et gjennomsnittlig kostnadsnivå, stiger kostnadsandelen til hele 18 prosent ved 1000 kroner i kvadratmeterleie. Den faller til 9 prosent hvis utleier kan leie ut til 2000 kroner per kvadratmeter.

Den klart viktigste kostnadsbæreren er innvendig og utvendig vedlikehold, som typisk koster gårdeier 69 kroner per kvadratmeter. Administrasjon og forvaltning belaster gjennomsnittseiendommen med 36 kroner kvadratmeteren, "asset management" 25 kroner, honorarer til konsulenter (som arkitekter) 19 kroner.

Basale er heleid av OBOS og forvalter over 2 millioner kvadratmeter med næringseiendom i Norge og Sverige. Utfakturerte leie og felleskostnader utgjorde i 2011 drøyt 2,2 milliarder kroner. Totalt antall ansatte i selskapet nærmer seg 180.

Illustrasjonsbilde: ISS