Mest lest, best dekning, flest lesere
Kjøper mer på Skøyen

Kjøper mer på Skøyen

Fram har kjøpt det gamle Orkla-bygget i Karenslyst Allé 6 på Skøyen fra Joh. Johannson.


Orkla skal som kjent flytte til Drammensveien 149 og har i flere år vært ute av lokalene i sitt gamle hovedkontor (bildet). De samlokaliserte i 2013 virksomhetene i Oslo-regionen og leier midlertidig i Nedre Skøyen vei 26.

Karenslyst Allé 6 ble solgt allerede i 2010, og rett før sale leaseback-transaksjonen fikk Orkla jekket opp leien fra 2000 til 2250 kroner kvadratmeteren. Som en del av avtalen har Orkla garanter for leien for det 8200 kvadratmeterstore bygget.

Joh. Johannson
Årlige leieinntekter etter eierkostnader utgjorde i 2010 17,8 millioner kroner, da Joh. Johannson Handel AS kjøpte bygget for temmelig nøyaktig seks år siden. Prisen lå den gangen trolig på rundt 300 millioner kroner, direkteavkastningen på noe under 6 prosent.

Etter at Orkla flyttet ut i påvente av nytt hovedkontor, ble det stående ledige lokaler i Karenslyst Allé 6. I mars i år var imidlertid bygget nesten fylt opp, blant annet som følge av Veidekkes fremleiekontrakt med Orkla.

Og nå har altså Fram med Torstein Tvenge i spissen kjøpt det gamle Orkla-bygget. Fram er den store eiendomsbesitteren på Skøyen og har sitt hovedkontor i «nabobygget» Karenslyst Allé 2.

Rett over nyttår
- Vi har avtale om oppgjør rett over nyttår. Det er fire år igjen av leiekontraktene, som utløper innen utgangen av 2020. Årlige leieinntekter er 21 millioner kroner, men det er inklusive inntektene fra 80 parkeringsplasser i et anlegg som Fram fra tidligere er deleier i, sier Torstein Tvenge til NE nyheter. Karenslyst Allé 6 AS eier 20 prosent av Sameiet Sjølyst P-hus.

Leienivået i bygget blir derfor ikke drøyt 2500 kroner kvadratmeteren regnet av totalarealene, som nivået skulle tilsi. Tvenge vil ikke si noe om kjøpesummen, men forutsetter vi eksempelvis en yield på 5,25 prosent og 19,5 millioner kroner i netto leieinntekter, tilsvarer det en brutto eiendomsverdi på 370 millioner kroner.

Et avvik i yielden på 0,25 prosentpoeng endrer verdianslaget med om lag 17-18 millioner kroner, og omtrent det samme gjør et avvik i netto leieinntekter med 0,5 millioner. Karenslyst Allé 6 AS hadde for øvrig i fjor 19,5 millioner kroner i leieinntekter, et resultat før skatt på 16,4 millioner, mens bokført verdi av fast eiendom i regnskapet var moderate 174 millioner, hvorav tomteverdien utgjorde 46 millioner. Det var kun utsatt skatt av langsiktig gjeld for selskapet.

6 etasjer
Karenslyst Allé 6 går over 6 etasjer pluss kjeller. 1. etasje inneholder felles resepsjon, kantine, auditorium, garderober og møteromssenter. Toppetasjen inneholder styrerom, representasjonslokaler og en takterrasse. De øvrige kontoretasjene i 2. 5. etasje er på ca. 1500 kvadratmeter.

Lokalene har hovedsakelig cellekontorer, mens 3 .etasje har flere områder med kontorplasser i åpne landskap.